Wohnungsverlust bei ordentlicher Kündigung wegen Mietschulden trotz nachträglicher Zahlung

Berliner Gesetzesinitiative im Bundesrat: Mieterschutz bei Mietrückständen stärken

Der Berliner Senat hat auf seiner Sitzung am 04.04.2017 beschlossen, im Bundesrat einen Gesetzesentwurf zur Harmonisierung der Folgen bei Mietrückständen einzubringen (Quelle: http://www.berlin.de/rbmskzl/aktuelles/pressemitteilungen/2017/pressemitteilung.579399.php). Berlin will mit seiner Gesetzesinitiative Lücken im Kündigungsschutz schließen und so den Wohnungsverlust bei Mietrückständen verhindern. Der Senat hat dazu auf Vorlage der Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen, Katrin Lompscher, und des Senators für Justiz, Verbraucherschutz und Antidiskriminierung, Dr. Dirk Behrendt, beschlossen, im Bundesrat einen Gesetzesentwurf zur Harmonisierung der Folgen bei Mietrückständen einzubringen.

Wohnungsverlust bei ordentlicher Kündigung trotz Zahlung

Bei einer fristlosen Kündigung wegen erheblichen Zahlungsverzugs sieht § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB bei vollständigem Ausgleich des Mietrückstandes innerhalb einer Frist besondere Schutzregelungen vor, um Mieterinnen und Mieter vor einem Wohnungsverlust zu bewahren: "Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet." Diese Heilungs- und Schutzwirkung tritt hingegen nicht ein, wenn der Vermieter neben der außerordentlichen fristlosen Kündigung wegen erheblicher Mietrückstände zusätzlich auch noch eine ordentliche Kündigung ausspricht. Diese bleibt bestehen, selbst wenn der Mietrückstand durch Nachzahlung ausgeglichen wird und führt zum Wohnungsverlust.

Senatorin Katrin Lompscher:

„Unsere Gesetzesinitiative soll die vorhandenen Widersprüche ausräumen. Wir wollen, dass die aus sozialen Gründen geschaffenen besonderen schuldnerschützenden Vorschriften im Wohnungsmietrecht auch bei ordentlicher Kündigung wegen Zahlungsverzugs angewendet werden können. Es muss möglich sein, dass nach Begleichung des Mietrückstandes das Wohnrecht erhalten bleibt.“

Senator Dr. Dirk Behrendt:

„Rund 85 Prozent der Berliner Haushalte wohnen zur Miete und sind unzureichend geschützt, wenn sie einmal ihre Miete nicht bezahlen können oder gar vergessen. Menschen, die in eine finanzielle Krisensituation und dadurch in Zahlungsverzug geraten, können in existenzielle Schwierigkeiten kommen, wenn sie auch noch ihre Wohnung verlieren. Die Bundesratsinitiative ist ein wichtiger weiterer Schritt von Rot-Rot-Grün zur Stärkung von Mieterrechten. So bringen wir das Soziale im Mietrecht wieder zur Geltung.“

Kommentar des AMV:

„Der AMV - Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund e. V. begrüßt ausdrücklich die Bundesratsinitiative Berlins zur Verbesserung des Mieterschutzes bei Mietrückständen", sagte der 1. Vorsitzende des AMV, RA Uwe Piper. „Der Bundesgerichtshof (BGH - VIII ZR 107/12, Urteil vom 10.10.2012) hat im Jahr 2012 entschieden, dass Mieter bei einer ordentlichen Kündigung des Mietvertrages wegen Mietsäumnis eine Heilung durch Nachzahlung nicht herbeiführen können", erklärte Piper. „Wird dem Mieter hingegen fristlos wegen Zahlungsverzugs gekündigt, so wird diese Kündigung unwirksam, wenn der Vermieter innerhalb von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs eine entsprechende Nachzahlung erhält (§ 569 Absatz 3 Nummer 2 BGB). Hier liegt ein nicht hinnehmbarer Wertungswiderspruch des Gesetzgebers vor: Eine ordentliche Kündigung unterliegt geringeren Hürden als eine fristlose Kündigung, obwohl in beiden Fällen Zahlungsverzug die Grundlage der Kündigung ist", argumentierte Piper. „Der Mieter muss in Zukunft die Möglichkeit haben, durch eine Nachzahlung auch eine auf Zahlungsrückständen beruhende ordentliche Kündigung unwirksam zu machen und so seine Wohnung zu behalten. Genau das ist aus sozialen Gründen das zu unterstützende Ziel der beschlossenen Bundesratsinitiative", so Piper.