Verjährungsfalle

Erstattungsansprüche gegenüber Deutsche Wohnen vor Verjährung

Die Ansprüche der Mieterinnen und Mieter gegenüber der Deutsche Wohnen bzw. deren Tochtergesellschaften als Vermieterinnen auf Erstattung der Kostendifferenz bei der Position Versicherung im Jahr 2016 im Vergleich zu 2015 verjähren mit dem Ablauf des 31.12.2020.

Betroffen sind Ansprüche aus der Betriebs- und Heizkostenabrechnung aus dem Jahr 2017 für die Abrechnungsperiode 2016.

Zur Erinnerung:

Die Deutsche Wohnen Management GmbH legte bis 2015 in der Deutsche Wohnen/GSW-Großsiedlung im Falkenhagener Feld - aber auch in anderen Siedlungen in Berlin - die Kosten der Versicherung nach der Anzahl der Objekte um. In 2016 änderte sie einseitig den Abrechnungsmaßstab:

Seit 2016 werden die Kosten der Versicherung nach Quadratmeter Wohnfläche abgerechnet. Durch die Änderung des Abrechnungsmaßstabs ist es in der GSW-Großsiedlung im Falkenhagener Feld zu einer Kostensteigerung von über 50 % gekommen.

Dies hielt das Amtsgericht Spandau (AG Spandau - 6 C 293/19, Urteil vom 18.10.2019) für nicht rechtens und verurteilte die GSW Immobilien GmbH - ein Tochterunternehmen der Deutsche Wohnen – nach der Umstellung der Versicherungsprämie zur Erstattung der Mehrkosten im Jahr 2016 im Vergleich zum Jahr 2015 und führte zur Begründung in seinem Urteil wie folgt aus:

„Die Beklagte hat den Klägern € 77,68 zu erstatten, weil sie – anders als in den Vorjahren – Versicherungsprämien in die Abrechnung eingestellt hat, deren Berechnung nicht der Anzahl der Mietobjekte zur Grundlage hatte, sondern die Wohn-/Nutzfläche, was zu der von den Klägern zutreffend errechneten Erhöhung des auf die Kläger umgelegten Anteils geführt hat. Diese Kostenerhöhung aufgrund veränderter Prämienberechnung ist entweder überhaupt nicht oder nur aufgrund eines Verstoßes gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot eingetreten.

Der in Rede stehende Versicherungsvertrag hatte eine feste Laufzeit vom 1. Januar 2014 bis zum 1. Januar 2017. Es ist nicht ersichtlich, dass der Versicherer eine vertraglich eingeräumte Befugnis hatte, die Grundlage der Prämienberechnung während der Laufzeit einseitig zu ändern, ..."

Das Urteil erwuchs in Rechtskraft.

Die näheren Einzelheiten können unter

https://www.berliner-woche.de/falkenhagener-feld/c-bauen/gerichtsschlappe-deutsche-wohnen-scheitert-mit-umstellung-der-versicherungspraemie_a241171

nachgelesen werden.

Die Deutsche Wohnen Management GmbH nahm nach der vorgenannten Gerichtsentscheidung gegenüber allen Mieterinnen und Mietern, für die der AMV – Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund e.V. Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung 2016 eingelegt und den Einwand der unzulässigen Prämienumstellung erhoben hatte, Erstattungen der Kostendifferenz vor.

In einem Schreiben der Deutsche Wohnen Management GmbH vom 12.11.2019 heißt es insofern wie folgt:

„In Bezug auf die Versicherungskosten aus der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2016 erstatten wir Ihren Mitgliedern die Kostendifferenz zu dem Vorjahr in Höhe von 68,44 €, da die Bemessungsgrundlage unterjährig geändert wurde.“

Verjährung droht

Mieterinnen und Mieter, die bisher noch keine Erstattung für 2016 verlangt haben, müssen sich nun sputen, da ihre Ansprüche mit dem Ablauf des 31.12.2020 verjähren. Sie sollten umgehend rechtliche Hilfe in Anspruch nehmen. Hier bietet sich u.a. eine der Beratungsstellen der bezirklichen Mieterberatung an. Eine Übersicht der kostenfreien bezirklichen Mieterberatung Spandau (Stand 01.02.2020) findet sich unter

https://www.berlin.de/ba-spandau/politik-und-verwaltung/aemter/amt-fuer-buergerdienste/buergeraemter/artikel.340119.php

Inzwischen liegt auch eine gerichtliche Entscheidung für die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2017 (AG Spandau – 5 C 104/20 – vom 14.07.2020) vor, die allerdings noch nicht rechtskräftig ist. In diesem Urteil lautet es wie folgt:

„Die Voraussetzungen eines solchen Schadensersatzanspruchs hat die Klägerin dargelegt.
Es ist unstreitig, dass die Beklagte durch einen vorfristigen Neuabschluss eines Versicherungsvertrags am 2.8.2016 unter Änderung der Berechnungsgrundlage von der Anzahl der Mietobjekte auf die Wohn-/Nutzfläche und damit Quadratmeter die Erhöhung der Versicherungsprämie um 51,69 % ausgelöst hat.“

Die näheren Einzelheiten können unter

https://www.berliner-woche.de/spandau/c-soziales/urteil-gegen-deutsche-wohnen_a282682

nachgelesen werden.

Für das Jahr 2017 tritt Verjährung erst mit dem Ablauf des 31.12.2021 ein, so dass noch ausreichend Zeit zur Geltendmachung der Ansprüche besteht.