Immobilien vererben

Jeder der eine Immobilie besitzt, sei es ein Haus mit Grundstück oder eine Eigentumswohnung, muss sich Gedanken über das Erbrecht machen. Grundsätzlich geht nach § 1922 BGB auch der Grundbesitz eines Verstorbenen als Ganzes auf die Erben über. Hierzu bedarf es weder Testament noch sonstiger Verfügungen. Ist jedoch kein oder nur ein handschriftliches Testament vorhanden, so müssen die Erben einen Erbschein beantragen, der bei Vorliegen eines notariellen Testaments nicht notwendig ist.Es kommt aber selten vor, dass der Erblasser Alleineigentümer des Grundstücks ist und nur ein Erbe als gesetzlicher oder testamentarischer Erbe in Frage kommt. Nur diese Konstellation bereitet wenige oder keine Probleme. Alle anderen Konstellationen, nämlich dass der Erblasser nicht Alleineigentümer ist oder dass mehrere Erben vorhanden sind, bedürfen besonderer Regelung, da es sonst zu Unzuträglichkeiten kommen kann.

Vererbt der Erblasser, der Alleineigentümer ist, an mehrere Erben, so zum Beispiel an Frau und Kinder, geht das Eigentum an dem Grundstück nicht auf die einzelnen Erben über, sondern diese bilden an dem Nachlass eine Erbengemeinschaft. Keiner kann über seinen Teil an dem Vermögen allein verfügen. Die Erben müssen einstimmig handeln. Daher kommt es oft zu Problemen.

Noch komplizierter ist es, wenn der Erblasser nur Miteigentümer an einem Grundstück war. In diesen Fällen bilden sich nämlich zwei Gemeinschaften, nämlich einmal zwischen dem nichtverstorbenen Miteigentümer an dem Grundstück und der Erbengemeinschaft auf der einen Seite und zwischen den Erben untereinander auf der anderen Seite. In solchen Situationen kann zum Beispiel jeder Miteigentümer nach § 749 BGB die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen, was dazu führt, dass das gesamte Grundstück entweder einvernehmlich verkauft oder sogar zwangsversteigert werden würde, um den anfallenden Verkaufserlös unter allen Miteigentümern zu verteilen. Hierbei wird nicht nur der Erbteil versteigert, sondern das gesamte Grundstück, was sowohl für die Erbengemeinschaft als auch den bereits vorhandenen Miteigentümer zu großen Verlusten führen kann. Hier sollte also vorgesorgt werden.

In der juristischen Literatur wird daher immer wieder empfohlen, Erbengemeinschaften gar nicht erst entstehen zu lassen, da diese nur zu Problemen führen können. Aber selbst für den Fall, dass es innerhalb der Erbengemeinschaft oder mit einem Miteigentümer zu keinen Streitigkeiten kommt, kann auch die Erbschaftssteuer, die anfällt, Probleme bereiten. Nach der letzten Erbschaftssteuerreform werden Immobilie nicht mehr bevorzugt besteuert, sondern genauso wie sämtlicher Nachlass. Es gibt jedoch gesonderte Freibeträge, wenn zum Beispiel der Erbe die hinterlassene Immobilie bewohnt. Wenn ein Ehepartner die Immobilie für weitere zehn Jahre bewohnt, ist die Immobilie erbschaftssteuerfrei. Dabei ist der Wert egal, es kann sich auch um eine Million bewegt handeln. Kinder haben ebenfalls einen Freibetrag für Immobilien, jedoch ist dieser auf 200 000 Euro begrenzt. Auch hier gilt die Zehn-Jahres-Frist. Bei der Erbschaftssteuer haben Ehegatten ohnehin einen Freibetrag von 500 000 Euro und Kinder einen Freibetrag von 400 000,00 Euro. Nutzt man alle Freibeträge aus, so kann auch ein großes Vermögen steuerfrei vererbt werden.

Anderseits kann es wieder zu Problemen führen, wenn eine Erbengemeinschaft entsteht. Aber auch hier gibt es Lösungsmöglichkeiten über die sogenannten Pflichtteilsansprüche. In einem Testament gibt der Gesetzgeber dem Bürger eine ganze Reihe von Möglichkeiten, die Erbfolge so individuell zu gestalten, dass die Immobilie einerseits ganz nach den Wünschen des Erblassers und andererseits auch steuersparend vererbt werden kann. Die "Standardlösung" des sogenannten Berliner Testaments ist nicht immer die erste Wahl. Die vielfältigen Möglichkeiten kann nur ein Fachkundiger im Erbrecht überschauen und einen richtigen Rat erteilen. Alle "Ratschläge", die im Internet kursieren, sind mit Vorsicht zu genießen. Soweit kein Testament vorhanden ist und die gesetzliche Erbfolge eintritt, sind auch Besonderheiten zu beachten, die sich aus dem Güterstand der Eheleute ergeben und daraus, ob angenommene oder adoptierte Kinder vorhanden sind. Auch hier kann nur ein juristisch versierter Berater helfen. Der Laie ist mit den vielfältigen gesetzlichen Regelungen meist überfordert.

Daher sollte der Grundsatz gelten, wer eine Immobilie besitzt, sollte unbedingt vorausplanen, um Streit zu vermeiden. Dabei sollte man sich nicht von dem Gedanken leiten lassen, dass man bisher in der Familie keine Probleme hatte. Oft treten Probleme erst dann auf, wenn der Erbfall konkret geworden ist. Will man ausdrücklich Streit vermeiden, so bietet sich die Möglichkeit an, im Testament eine Schlichtung anzuordnen oder bereits vorher eine "Familienmediation" durchzuführen. In Familienunternehmen wird diese Form der Streitvermeidung bereits seit längerer Zeit durchgeführt, und es gibt sogar Universitätsinstitute, die sich alleine mit der Familienmediation in Unternehmerfamilien befassen. Was einer Unternehmerfamilie aber recht ist, das sollte dem normalen Bürger billig sein. Die Kosten, die durch eine Mediation entstehen, sind oft wesentlich geringer als der Verlust, der eintritt, wenn die Erben anfangen über den Nachlass zu streiten.

Rechtsanwalt und Notar, Fachanwalt für Erbrecht Simon S. Thiede