Frühzeitiger Ausstieg: Vermieter darf das ausschließen

Mieter und Vermieter können rechtswirksam einen Kündigungsausschluss oder einen Kündigungsverzicht im Mietvertrag vereinbaren. Ausgeschlossen wird für einen bestimmen Zeitraum das Recht, kündigen zu dürfen.

Es kann sogar ein einseitiger Kündigungsverzicht des Mieters vereinbart werden. Beiderseitige Kündigungsverzichte in Formularmietverträgen sind für längstens vier Jahre wirksam (Bundesgerichtshof, Az.: VIII ZR 27/04).

Im Ergebnis hat ein vierjähriger Kündigungsverzicht für Mieter die gleichen Auswirkungen wie ein auf vier Jahre angelegter Zeitmietvertrag. Ulrich Ropertz, Geschäftsführer des Deutschen Mieterbundes, weist darauf hin, dass die Frist von vier Jahren ab Vertragsabschluss beginnt und nicht ab Vertragsbeginn und dass auch die Kündigungsfrist selbst in den Vier-Jahres-Zeitraum fallen muss. Vertragsklauseln, die den Vier-Jahres-Zeitraum überschreiten, sind unwirksam. Der Mietvertrag wird dann wie ein normaler unbefristeter Mietvertrag behandelt und könnte von Seiten des Mieters jederzeit mit einer Frist von drei Monaten gekündigt werden.

Wenn der Mieter vorher ausziehen will, sollte er schon einen guten Grund dafür haben und einen geeigneten Nachmieter stellen. Ein Grund kann zum Beispiel ein berufsbedingter Wohnortwechsel sein (Landgericht Hamburg, Az.: 16 S 23/87).

Für einen geeigneten Nachmieter ist der Mieter allein zuständig. Der Vermieter muss ihn nicht dabei unterstützen. Hat der Mieter einen Nachmieter gefunden, muss dieser alle Unterlagen vorlegen, die der Mieter seinerzeit auch dem Vermieter vorlegen musste. Zum Beispiel Einkommensnachweise, Schufa-Auskunft und Ausweiskopie. Ist der Vermieter mit dem Nachmieter einverstanden, darf der Mieter früher aus seinem Mietvertrag aussteigen (Bundesgerichtshof, Az.: VIII ZR 247/14).

Handelt es sich um einen Mietvertrag über ein Studentenzimmer oder bei einem Auszubildenden über eine Wohnung, ist auch ein gegenseitiger Kündigungsausschluss von nur zwei Jahren unwirksam (Bundesgerichtshof, Az.: III ZR 307/08 und Landgericht Kiel, Az.: 1 S 2010/10). rid