Bei der Übertragung von Immobilien kühlen Kopf bewahren

Ein Haus oder eine Wohnung bereits zu Lebzeiten zu übertragen, kann viele Vorteile haben. Steuern sparen ist einer davon. Doch die eigenen vier Wände zu verschenken, sollte wohlüberlegt sein. Denn dabei gibt es auch versteckte Risiken.

Sowohl fürs Erbe als auch für Schenkungen gelten Steuerfreibeträge: Für Ehe- und eingetragene Lebenspartner existiert eine Obergrenze von 500 000 Euro. Den Kindern stehen 400 000 Euro zu - und zwar jeweils vom Vater und der Mutter. Enkel können noch 200 000 Euro steuerfrei erhalten.

In der Regel reichen die Freibeträge aus, um die eigenen vier Wände an die nächste Generation weiterzureichen. Problematisch wird es nur, wenn beide Seiten nicht miteinander verwandt sind: "Unverheiratete Paare werden vom Steuerrecht als Fremde eingestuft", warnt Stefan Walter vom Eigentümerverband Haus & Grund in Berlin. Sie können damit auch nur 20 000 Euro steuerfrei erben.

Wie die Freibeträge ist auch der Steuersatz gestaffelt, der erhoben wird: Kinder und Ehepartner zahlen auf die ersten 75 000 Euro oberhalb des Freibetrags eine Abgabe von sieben Prozent. Werden sehr große Vermögen vererbt, steigt die Steuer auf bis zu 30 Prozent. "Eine Schenkung lohnt sich deshalb vor allem für größere Vermögen", sagt Bernhard Klinger, Fachanwalt für Erbrecht aus München.

"Wer nur ein kleines Häuschen hat, dem rate ich von einer Schenkung ab", sagt Klinger. Womöglich brauche man das Geld im Alter selbst - zum Beispiel für die Pflege. Was einmal verschenkt wird, sei dann auch fort. Rückgängig gemacht werden kann eine Schenkung nur in Ausnahmefällen.

Ein Nutzungs- oder Wohnrecht sollte daher vereinbart werden. Es garantiert, dass der Schenker weiterhin in dem Haus wohnen kann. Wird die Immobilie nicht selbst bewohnt, kann vom Notar in der Schenkungsurkunde auch ein Nießbrauchrecht festgehalten werden. "Dabei sichert sich der Schenker das wirtschaftliche Eigentum an der Immobilie auf Lebenszeit", sagt Klinger.

Zusätzliche Sicherheit

"Für den früheren Besitzer bedeutet der Nießbrauch eine zusätzliche Sicherheit", sagt Walter. Gleichzeitig werde der Wert der Schenkung gemindert - abhängig vom Alter des Schenkers. "Das kann dabei helfen, unter den Freibeträgen zu bleiben." Eine Schenkung kann auch noch an weitere Auflagen geknüpft werden, wie die Übernahme von Kosten im Pflegefall oder die Fortführung des Familienbetriebs.

Bevor ein Haus weitergereicht wird, sollte jedoch mindestens der Grundbucheintrag erfolgt sein, warnt der Berliner Steuerberater Wolfgang Wawro. "Der Beschenkte muss über das Geschenk frei verfügen können." Kettenschenkungen wären nicht erlaubt.

Um die Freibeträge voll auszuschöpfen, müssen zwischen der Schenkung und der Erbschaft zehn Jahre vergehen, sagt Wawro. "Ist der Zeitraum kürzer, wird die Schenkung nachträglich dem Erbe zugerechnet, egal ob das nun zwei Jahre oder neun Jahre her ist." Dafür hat der Steuerberater noch einen Extra-Tipp parat: "Man kann die Immobilie auch gleich auf den Enkel überschreiben." Wer eine Generation überspringt, spart die Erbschaftsteuer einmal komplett.