Den Bauplan der Kommune verstehen

Kein Bauherr darf sein Traumhaus einfach so planen, wie er will. Jede Gemeinde legt fest, wie die Gebäude in einem Baugebiet aussehen dürfen, damit sich ein einheitliches Bild ergibt.

"Wer ein Grundstück kauft, muss sich umfassend über die geltenden Baurechte informieren", sagt Eva Reinhold-Postina vom Verband Privater Bauherren (VPB) in Berlin. "Ohne Informationen über den Bebauungsplan handelt man äußerst leichtfertig." Denn im schlimmsten Fall muss das Traumhaus zurückgebaut werden. "Nach dem Grundgesetz obliegt den Gemeinden die Planungshoheit, die Bauleitplanung ist also deren Aufgabe", sagt Wolfgang Schucht, Fachbereichsleiter für Stadtentwicklung, Bauen und Umwelt bei der Stadt Celle. Grundlage für ihre Entscheidung sind das Baugesetzbuch (BauGB) und die Baunutzungsverordnung (BauNVO), die bundesweit das Spektrum möglicher örtlicher Bestimmungen vorgeben.Stadt- oder Gemeinderat dürfen sagen, wie die Fläche genutzt wird. Gibt der Plan vor, dass es sich um ein Gewerbegebiet handelt, ist das Wohnen dort nur sehr eingeschränkt möglich. Umgekehrt könne es in einem Wohngebiet kein störendes Gewerbe wie einen großen Supermarkt geben, erklärt Klaus Scheuer, Architekt und Städtebauassessor aus Hannover. In Mischgebieten streben die Ortsplaner ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Gewerbe und Wohnplätzen an.

Im Bebauungsplan steht sogar, wie groß das Traumhaus sein darf und wie viele Stockwerke es haben darf. Man spricht hier von einem "Maß der baulichen Nutzung". Wichtig ist die Grundflächenzahl (GRZ). Sie gibt an, wie viel Prozent des Grundstücks vom Gebäude bedeckt sein dürfen. "Ein GRZ von 0,3 etwa bedeutet, dass 30 Prozent der Grundstücksfläche überbaut werden dürfen", erläutert Scheuer. Garagen, Stellplätze und Zufahrten müssen mit eingerechnet werden. Relevant ist auch die Geschossflächenzahl (GFZ). Sie gibt an, wie viel Fläche insgesamt über alle Stockwerke verteilt sein darf.

In einem Text zum Bebauungsplan werden Ausnahmen geregelt. Es gibt Baugrenzen oder zwingende Baulinien. Erstere legen den Abstand zur Grundstücksgrenze fest. An der Baulinie muss eine der Außenwände stehen. So kann die Verwaltung etwa dafür sorgen, dass in einer Straße alle Häuser auf einer Linie stehen. Es können außerdem örtliche Bauvorschriften ergänzt sein, die noch detaillierter regeln, wie die Gebäude aussehen dürfen. Manche dieser im Beamtendeutsch Gestaltungssatzung genannten Vorschriften sehen Höhenbegrenzungen für die Trauflinie vor. Darunter versteht man den Punkt, an dem sich die Außenmauer mit dem Dach schneidet. Auch kann vorgeschrieben sein, in welche Richtung der Dachfirst zeigen muss sowie welche Farbe und Materialien die Fassaden und Dächer schmücken dürfen und wie stark sich das Dach neigen soll.

Den Bebauungsplan kann jeder einsehen, viele Gemeinden bieten die Unterlagen online an. "Meist hilft aber nur der Gang in das Rathaus", sagt VPB-Expertin Reinhold-Postina. Sie rät Bauherren: "Wichtig ist es, sich dort alles gründlich von den Bauplanern erklären zu lassen. Sonst kann man mit seinem Grundstück leicht eine böse Überraschung erleben." Und wer will schon sein neues Traumhaus wieder einreißen?