Mehrkosten bei der Baufinanzierung

Angesichts historisch niedriger Zinsen investieren viele in ein eigenes Haus oder eine eigene Wohnung. Doch was, wenn sich die Lebensumstände plötzlich ändern? Muss das Hypotheken-Darlehen vorzeitig beendet werden, verlangen Geldinstitute oft hohe Vorfälligkeitsentschädigungen.

Grundsätzlich gilt: Kreditgeber rechnen für die Laufzeit des Vertrags mit einem Zinsgewinn. "Sobald ein Darlehensvertrag vor Ablauf der gesetzlichen oder vereinbarten Zinsbindung gekündigt wird, kann die Bank eine Entschädigung für den entstandenen wirtschaftlichen Schaden verlangen", erklärt Michael Knobloch vom Institut für Finanzdienstleistungen in Hamburg. Diese Vorfälligkeitsentschädigung soll den Zinsverlust ausgleichen.

Es gibt keinen Anspruch, aus einem Darlehensvertrag herauszukommen, erklärt der Rechtsanwalt Achim Tiffe. "Ein Sonderkündigungsrecht haben Verbraucher, die zum Beispiel wegen Umzugs oder Trennung die Immobilie verkaufen müssen." Wer seinen Vertrag wegen einer Umschuldung kündigen will, um Zinsen zu sparen, hat bei den meisten Banken dagegen schlechte Chancen.

Die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung ist nicht einfach. Standard ist der sogenannte Aktiv-Passiv-Vergleich. Dabei wird das zurückgezahlte Geld fiktiv am Kapitalmarkt angelegt. Die Differenzsumme zwischen der Rendite und dem nominalen Darlehnszins ergibt die Höhe des Schadens. Die Berechnung hängt aber vom Einzelfall ab und richtet sich nach der Höhe der Restschuld und der Vertragskonditionen. "Dazu gehören Ratenhöhe, Zinsbindung, Kreditsumme und Zinshöhe", erklärt Knobloch.

Wer die Vorfälligkeitsentschädigung nachrechen will, kann sich Hilfe bei Verbraucherzentralen holen. Vor allem Hamburg und Bremen haben sich auf die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung spezialisiert. Gegen eine Gebühr prüfen sie die Höhe der Summe nach. Das dauert rund zwei Wochen. "Verbraucher sollten sich sechs Monate vor dem Verkauf der Immobilie beraten lassen", empfiehlt Tiffe. So haben sie genug Zeit, um bei Abweichungen mit der Bank zu verhandeln.

Bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung gibt es einige strittige Punkte. Dazu gehören die Sondertilgungsrechte, die bei der Berechnung laut Verbraucherschützern unzureichend berücksichtigt werden. Außerdem würden die Geldgeber beim Verwaltungsaufwand mit zu geringen Kosten kalkulieren. Die Verbraucherzentrale Hamburg zum Beispiel rechnet mit 50 Euro pro Jahr für Verwaltungskosten. Manche Banken gehen von nur 10 Euro aus.