Mietvertrag geht auf Erben über

Schmuck, Geld, Immobilien und Autos - in Deutschland wird viel vermacht. Manchmal zählt zum Erbe auch ein Mietvertrag, um den sich dann die Erben kümmern müssen.

"Eintrittsberechtigt sind diejenigen Menschen, die mit dem verstorbenen Mieter auf Dauer zusammen gewohnt haben", erklärt Kati Selle, Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht beim Mieterschutzbund Berlin die Rechtslage. Das sind die Ehepartner und eingetragenen Lebenspartner, die Kinder oder andere Familienangehörige. Lebte der verstorbene Mieter allein, geht der Mietvertrag auf die Erben über.Der Vorteil: "Die Eintrittsberechtigten und Erben können das Mietverhältnis zu den bisherigen Konditionen fortsetzen, wenn sie möchten", erläutert Jörn-Peter Jürgens vom Interessenverband Mieterschutz. "Ein neuer Mietvertrag muss nicht abgeschlossen werden." Die Übernahme des Mietvertrages erfolgt automatisch. "Es bedarf dazu keiner ausdrücklichen Erklärung des Fortsetzungs- beziehungsweise Eintrittsberechtigten oder Erben."

Der Nachteil: Wollen Erben den Mietvertrag nicht übernehmen, müssen sie handeln. Ihnen steht allerdings ein Sonderkündigungsrecht zu. "Das Mietverhältnis kann außerordentlich mit einer dreimonatigen Frist gekündigt werden", erklärt Jürgens. Wichtig ist dabei, nicht zu lange zu warten. "Die außerordentliche Kündigung kann nur innerhalb des ersten Monats erfolgen, nachdem der Erbe vom Tod des Mieters erfahren hat."

Auch die Form muss gewahrt werden: "Die Kündigung muss unter Berufung auf das Sonderkündigungsrecht schriftlich erfolgen", sagt Selle. "Sie ist eigenhändig von sämtlichen Erben zu unterzeichnen." Sollte ein Erbe nicht unterzeichnen können, müsse der Kündigung eine Originalvollmacht beiliegen.

Der Vermieter hat ebenfalls ein Sonderkündigungsrecht. Allerdings nur gegenüber Erben, die keine Mitmieter waren. Ihnen kann der Vermieter innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod des Mieters kündigen. Dabei gilt die gesetzliche Kündigungsfrist, die je nach Mietdauer zwischen drei und neun Monaten liegt. Bei der Fortsetzung des Mietvertrags mit überlebenden Mietern gelten für den Vermieter die regulären, im Mietvertrag festgelegten Kündigungsfristen.

Wurde das Mietverhältnis gekündigt, müssen die Erben die Wohnung oder das Haus bis zum Ende des Mietverhältnisses räumen. Doch damit nicht genug. "Die Erben treten auch in bestehende Verpflichtungen des Mieters ein, das heißt, sie müssen zum Beispiel die Wohnung im Zweifel renovieren", sagt Jan Bittler von der Deutschen Vereinigung für Erbrecht und Vermögensnachfolge (DVEV).

"Die bis dahin anfallenden Mieten und Nebenkostennachzahlungen sind Nachlassverbindlichkeiten, die die Erben bezahlen müssen." Falls die Kosten aber höher als das hinterlassene Vermögen sind, muss der Erbe nicht auf sein eigenes Erspartes zurückgreifen. "Die Erben können ihre Haftung auf den Nachlass beschränken", erklärt der Fachanwalt für Erbrecht.